Bases Gráficas

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LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En términos coloquiales, la inscripción de la base gráfica georreferenciada en el Registro de la Propiedad consiste en la posibilidad de inscribir el plano correspondiente a nuestra finca. Tras la reforma operada por la Ley 13 de 2015, podemos completar la descripción de nuestra finca con la inscripción de la base gráfica georreferenciada. Con anterioridad, la descripción de las fincas se realizaba de forma literaria: situación, paraje, superficie,  linderos (norte, sur, este y oeste). En la actualidad se puede completar dicha descripción mediante la inscripción de la base gráfica, la cual  conlleva las coordenadas georreferencias de la situación física de nuestra finca en el espacio.

VENTAJAS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La inscripción de la base gráfica en el Registro otorga numerosas ventajas. Por un lado, porque al ser objeto de calificación por parte del Registrador accede no como una mera situación de hecho, sino que identifica el objeto de Derecho, y goza de un principio de presunción de legalidad: ¿cuál es mi finca entre varias fincas rústicas iguales?,¿cuál es mi finca entre varias que adquiero por herencia?. Además, podemos distinguir dos estados de coordinación o no coordinación según la relación del plano que inscribimos con Catastro. Así, en aquellos casos en que inscribamos la base gráfica catastral, se accederá directamente al estado de coordinación Registro-Catastro y en aquellos casos en los que inscribamos una base gráfica alternativa, accederá como no coordinada para posteriormente, cuando Catastro realice la rectificación de la cartografía catastral, tras la notificación por parte del registrador de la operación realizada, acceder así a la situación de coordinación. Este estado de coordinación va un paso más allá en cuanto a los efectos jurídicos ya que otorga el principio previsto en el artículo 38 de la Ley  Hipotecaria, denominado “de legitimación registral”. Es decir, que la base gráfica así inscrita se presume que existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, haciendo prueba plena en juicio y frente a todos.

TIPOS DE BASES GRÁFICAS QUE SE PUEDEN INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Las bases gráficas que puede inscribir en el registro de la propiedad pueden ser de dos tipos: la base gráfica catastral y otra la base grafica alternativa. Cuando la superficie que conste en el título de propiedad, de compraventa, de herencia… que presentamos para inscripción coincida con la superficie que consta inscrita en el Registro, en caso de finca inscrita, y con la superficie que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, la base gráfica que será objeto de inscripción será la catastral. En este caso se corresponderá con el plano que vemos en la certificación de catastro y en este caso, el registrador será el que tome el archivo gráfico de dicha certificación catastral para proceder a su inscripción en caso de calificación positiva. En otro caso, cuando nuestra superficie no se corresponda con la superficie determinada por Catastro, será necesario la presentación de una base gráfica alternativa. Esta será elaborada por un técnico especialista mediante un  levantamiento topográfico que será realizado por personal cualificado (topógrafos, arquitectos…) y que se presentará en el Registro para la calificación gráfica por el registrador. En caso de emisión de un juicio positivo se procederá a la inscripción de dicha basé grafica alternativa.

¿EN QUÉ CASOS ES OBLIGATORIA LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA?

El carácter voluntario u obligatorio de la inscripción de la base gráfica en el Registro de la Propiedad  dependerá del negocio o acto jurídico que vaya a ser objeto de inscripción. En todos aquellos supuestos en los que se realice una reordenación o una modificación de la propiedad, tales como segregaciones, divisiones, parcelaciones, concentraciones parcelarias, parcelaciones urbanísticas… será obligatoria la inscripción de la base gráfica correspondiente a las fincas de resultado objeto de dicha transformación. Otro supuesto obligatorio de inscripción de base gráfica será el de la inmatriculación; es decir, cuando la finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad. En estos casos, además, solamente se admitirá la base gráfica catastral correspondiente a la finca objeto de inscripción.

LAS RECTIFICACIONES DE CABIDA EN UNA FINCA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Las rectificaciones de cabida de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad cuando no exceda del 10% con relación a la superficie inscrita en los libros del registro podrán practicarse mediante la simple presentación de  la certificación catastral descriptiva y gráfica. En este caso, el registrador calificará que no excede del 10% del margen de tolerancia permitido por la Ley para realizar la inscripción de esa base gráfica y de esa rectificación. Ahora bien, en aquellos casos en que exceda de dicho 10% se tramitará un procedimiento especial en el cual se notificará  a los colindantes registrales o catastrales que puedan verse afectados por dicha rectificación de superficie.