Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los Registros de la Propiedad de España dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos referentes a ellos están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
La totalidad del Territorio de España está dividido en circunscripciones, denominados Distritos Hipotecarios. A cada Distrito Hipotecario le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un Registrador de la Propiedad.
La totalidad de los Registradores de España se integran en el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España

Publicidad del Registro:

Interés legítimo. Los Registros son públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presume en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su cargo u oficio.

Nota Simple. La nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador.

En cuanto al procedimiento para su obtención:

A instancia de parte y de oficio. Las notas simples se expiden a instancia de parte: requieren solicitud escrita del interesado, incluso por fax, quedando archivada en el Registro, de modo que pueda conocerse la persona del solicitante, su domicilio y DNI durante 3 años. La consulta también puede realizarse por medios telemáticos a través del FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas). El FLOTI, no es más que un sistema de petición de notas simples por internet; NO existe una base de datos a la que se pueda acceder de inmediato y sin control del interés. Las consultas de los usuarios se dirigen a un fichero central en el cual figura el Registro que contiene la información requerida, que la califica y en su caso expide la nota en el plazo de 24 horas a la dirección de correo electrónico del solicitante.

No obstante, se expedirá de oficio por el Registrador, si la calificación de un título presentado a inscripción es positiva y el estado registral de la titularidad o cargas fuera discordante con el reflejado en el título (art. 19 bis LH)

Pueden pedirse a través de cualquier registrador. Los interesados podrán elegir libremente el registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su registro, siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del Índice General Informatizado de Fincas y Derechos (art. 222.8 LH).

Plazo. No existe plazo para expedir notas simples, aunque se entiende que es el mismo que para las certificaciones (4 días por finca).

Certificación: Las certificaciones son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Registro. Son el único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos (art. 225 LH).

En cuanto a las certificaciones que pueden solicitarse, cabe hacer diferentes clasificaciones:

Por su contenido (art. 223 LH).Por su contenido, las certificaciones pueden ser (art. 223 LH):

  1. De los asientos de todas clases, relativos a bienes o personas que los interesados señalen.
  2. De asientos determinados que los mismos interesados señalen.
  3. De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada.

De asientos o de documentos (art. 342 RH).Las certificaciones también pueden ser de asientos (que es la regla general) o de los documentos archivados en el Registro, respecto de los cuales los Registradores puedan considerarse como sus archiveros naturales (art. 342 RH).

De dominio, cargas o de dominio y cargas (art. 235 LH).Por su objeto, pueden ser de dominio, de cargas o de dominio y cargas (art. 235 LH).

Por un período o por todo el tiempo (art. 224 LH).Por el tiempo, las certificaciones pueden referirse a un período fijo o a todo el tiempo transcurrido desde la instalación o reconstitución del Registro (art. 224 LH).

Literales o en relación (art. 232 LH).Por la forma de expedición, las certificaciones pueden ser literales o en relación. (Si no se expresa la clase, se entienden EN RELACIÓN)

Ordinarias, con información continuada o con informe (arts. 354 y 355 RH).Las certificaciones pueden ser ordinarias, o:

  1. Con información continuada (art. 354 RH), de los asientos de presentación que afecten a la finca y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta los 30 días naturales siguientes.
  2. Con informe del registrador, vinculante o no vinculante (art. 355 RH).El medio de solicitar, y obtener, una Certificación es por escrito en soporte papel. Debe solicitarse en persona, en el Registro de la Propiedad correspondiente. No obstante, existe también la posibilidad de obtener Certificaciones telemáticas, con firma electrónica reconocida del Registrador.Es importante destacar el valor de las certificaciones en el tráfico jurídico:

1. Son el único medio de justificar la libertad o gravamen de los bienes en perjuicio de tercero (art. 225 LH).

2. Son un documento público (art. 1216 CC y 317.4 LEC).

3. Su valor probatorio es el de las copias de los documentos públicos (art. 1220 CC).

Seguridad Jurídica del Registro de la Propiedad Español

El Sistema Registral español es, sin duda, homologable con los más seguros del mundo. Es un Registro de derechos. Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.

Además, el ordenamiento jurídico atribuye a los derechos inscritos una serie de presunciones legales, cuya máximo efecto es el que se deriva del principio de fe pública registral.

El Principio de Publicidad, en caso de pugna entre la realidad y el Registro inviste de certeza a las declaraciones registrales.
Este Principio de Publicidad, tiene dos aspectos fundamentales:

  • El aspecto procesal.- En virtud del cuál el titular registral puede hacer valer ante los Tribunales su derecho inscrito, frente a quién lo discuta, mediante Certificación expedida por el Registrador, en que se acredite la vigencia sin contradicción alguna, del asiento correspondiente. La carga de la prueba, por tanto, recaerá sobre quién discute el derecho inscrito.
  • El aspecto sustantivo.- En el que se deben distinguir dos dimensiones.

Una Negativa.- Lo no inscrito no afecta al que contrata confiado en el contenido registral.

Otra Positiva.- Que produce en el contenido registral, una doble presunción:

• Principio de Legitimación.- Presunción iuris tantum (es decir, que admite prueba en contrario) de que lo que publica el Registro es verdad.

• Principio de Fe Pública Registral.- Presunción iuris et de iure(es decir, que no admite prueba en contrario) de que lo que publica el Registro es exacto e íntegro. En definitiva, si se dan los siguientes requisitos: - Inscripción del titular que transmite. - Adquisición a título oneroso. - Desconocimiento por parte del adquirente de alguna circunstancia que desvirtúe lo que publica el Registro (buena fe ésta que se presume) - E inscripción por parte del adquirente; se produce el efecto legal de que el nuevo titular queda totalmente protegido por el sistema registral español, incluso aunque el titular inscrito que le transmitió el derecho no fuera el titular verdadero de tal derecho.
Con un ejemplo queda más claro. Cualquier comprador de una finca, de persona que resulta inscrita en el Registro como dueño de ella, que desconozca que pueda existir otro titular no inscrito, y que inscriba posteriormente su dominio adquirido por la compra; queda protegido por el sistema registral español, de tal forma que nadie podrá discutir su dominio.

Procedimiento Registral

El principio general es el de la necesidad de titulación pública para inscribir en el Registro de la Propiedad. Los documentos públicos pueden ser notariales, judiciales o administrativos. Excepcionalmente se admiten documentos privados; como, por ejemplo, instancia para inscribir la herencia de heredero único, para la subsanación de determinados defectos, o para la anotación preventiva de créditos refaccionarios.

El procedimiento es rogado. Esto es, salvo excepciones, se inicia por el interesado en obtener la inscripción. Para ello debe presentarse el documento en el Registro; practicándose un Asiento de Presentación en el Libro Diario, cuya duración es de sesenta días hábiles.

La presentación puede hacerse de cuatro maneras (sin que sea procedente extenderse en los pormenores): - por vía telemática; - físicamente o en persona; - por correo; y por fax, en cuyo caso deberá presentarse el documento físicamente en el plazo de 10 días hábiles.

El Registrador procederá a la calificación del documento, bajo su responsabilidad, en el plazo máximo de quince días hábiles. Si acuerda inscribir, se practica la inscripción. Y una vez realizada se devuelve el documento al presentante, con Nota al pie, firmada por el Registrador, de haberse despachado.

Si el Registrador aprecia algún defecto en el título, acordará la No Inscripción del mismo. La Resolución del Registrador deberá indicar los Hechos y Fundamentos de Derecho, por los que decide no inscribir. Y deberá notificarla al presentante, y al Notario autorizante de la Escritura, o Autoridad judicial o Administrativa de la que provenga el título. El Asiento de presentación se prorrogará de oficio por el Registrador, por plazo de sesenta días a contar desde la última de las notificaciones referida.

Frente al Acuerdo del Registrador que resuelve no inscribir un documento, el interesado puede optar entre subsanar el defecto -si fuera subsanable-, o recurrir la decisión del Registrador. Los recursos posibles son tres, aunque de distinta naturaleza:

Solicitar una calificación por Registrador Sustituto.

Instar el denominado Recurso Gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Ésta deberá resolver en el plazo de tres meses; y si no lo hiciera en ese plazo, se entenderá desestimado el Recurso. La Resolución que dicte, o la presunta, será recurrible ante los tribunales.

Plantear Juicio Verbal ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de provincia en la que radique el Registro de la Propiedad.