Trámites en el Registro

Trámites en el Registro

¿Cómo se inscribe una compraventa?

Es sencillo, se trata de dar tres pasos:

  • Primero: Vendedor y comprador acudirán a Notaría para otorgar Escritura Pública de Compraventa. Las partes pueden elegir libremente el Notario al que acudir.
  • Segundo: Se liquidan los impuestos correspondientes (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre el Valor Añadido, según proceda y se presenta en los Servicios competentes de las CCAA o en las Oficinas Liquidadoras de los Registros de la Propiedad.
  • Tercero: Se presenta toda esa documentación en el Registro de la Propiedad. El registro tarda 15 días en inscribir la venta y devolver la documentación inscrita al interesado.
¿Qué documentos debo aportar al Registro para la inscripción de una herencia de heredero único? ¿Cómo se inscribe una herencia de varios herederos, con o sin testamento?

Hay tres documentos que hay que presentar en el Registro para inscribir cualquier herencia. Se trata de:

  • El Certificado de defunción, para acreditar la muerte del testador o de la persona de quien se va a heredar. Se obtiene en el Registro Civil
  • El Certificado del Registro de Actos de Ultima Voluntad, para acreditar cual es el último testamento; o bien para acreditar que no hay testamento. Se obtiene en la DGRN del Ministerio de Justicia.
  • Y la documentación acreditativa del pago o aplazamiento del impuesto de Sucesiones, según la normativa de la CA, y si fuera aplicable, por ejemplo en el caso de una vivienda, el pago de la plusvalía municipal.

Junto a estos documentos y dependiendo de si el fallecido había otorgado o no testamento, hay que aportar los siguientes:

Si hay testamento, y se trata de un heredero único, tendrá que presentarse una instancia con la firma del interesado legitimada ante notario o ante el registrador, donde se expresen las circunstancias del fallecimiento, los bienes que componen el patrimonio que se va a heredar y se acepte la herencia.

Si hay testamento y se trata de varios herederos, entonces habrá que otorgar ante Notario una escritura de herencia, en la que comparezcan todos los interesados, y en la que se hagan constar las circunstancias personales del fallecido, el contenido íntegro de su testamento y la enumeración de los bienes que integran la herencia. En dicho documento se procederá a su valoración, reparto y adjudicación.

Si no hay testamento, se tendrá que acompañar además, junto a los tres documentos que mencionábamos al inicio, la llamada “declaración de herederos ab intestato”, es decir, una declaración notarial donde se determina quiénes son los herederos legales del fallecido. Junto a ello, también será necesaria una escritura de herencia igual que en el caso anterior.

Toda esa documentación se debe presentar después en el Registro o registros de la Propiedad correspondientes, que tendrán cada uno un máximo de 15 días para inscribir o para notificar los problemas que haya encontrado el registrador que impidan la inscripción.

¿Cómo se inscribe una cancelación de hipoteca?

La cancelación es la operación jurídica necesaria para hacer desaparecer una hipoteca de la finca de nuestra propiedad, una vez extinguida la obligación que se garantizaba con ella, lo que puede deberse bien al pago completo del préstamo, bien a la adjudicación de la finca en subasta. Esto es así porque la extinción de la deuda no produce por sí sola la desaparición de la carga en el Registro.

Para practicarla, es necesario presentar en el registro la escritura de cancelación y la documentación que acredite la presentación a liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su caso.

La cancelación de la hipoteca no es obligatoria. El propietario de la finca que ha pagado la deuda puede elegir solicitar la cancelación en el Registro o dejar la finca como está.

No siendo obligatoria, sin embargo es conveniente.

Primero porque deja la propiedad libre de esa carga, posibilitando contratar una nueva hipoteca si así se desea.

Segundo, porque el valor de una finca libre de cargas, a efectos de la solvencia patrimonial de un propietario, es mayor que el de una finca hipotecada, lo cual facilita cualquier tipo de operación financiera que quisiera realizarse.

Y por último, si se desea vender el inmueble, el comprador exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otras cargas que puedan perjudicar o disminuir su valor o su derecho.

La cancelación de hipoteca conlleva el pago de los aranceles notariales por la escritura pública (que es preceptiva, y en la que debe comparecer no el deudor sino la entidad acreedora) y los aranceles registrales por su inscripción. Si interviene algún gestor en la tramitación, sus honorarios profesionales aumentarán el coste de la operación.

¿Cómo se legalizan los libros de actas de una comunidad de propietarios?

Las comunidades de propietarios deben contar con un libro de actas que reflejen los acuerdos e incidencias de las Juntas de Propietarios del edificio, y que deben ser legalizados ante el registro. Si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del Presidente de la Comunidad, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.

El Registro tramitará el libro de actas, pondrá nota en el mismo de los datos de la legalización y dejará constancia de ello al margen del asiento donde figura inscrito el edificio al que corresponde dicha comunidad de propietarios.

Si se trata de abrir un libro nuevo por agotamiento, sustracción o pérdida del anterior, se requiere además la comunicación de los vecinos o la aportación de la denuncia o del libro terminado.

Esta documentación se debe presentar en el Registro de la Propiedad competente, que en un máximo de 5 días devolverá la documentación al interesado, una vez realizada la legalización.

¿Qué documentos se necesitan para la inscripción de la modificación del título constitutivo de un inmueble en régimen de propiedad horizontal?

El Presidente es el legitimado para actuar en nombre de una Comunidad de Propietarios. Su nombramiento debe resultar del acta de la reunión de la Junta en la que resultó elegido. El Presidente debe comparecer ante un notario para otorgar la escritura pública en la que se recoja el acuerdo de la Junta de propietarios, adoptado con las mayorías que determina en cada caso la ley, de donde resulte la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas modificaciones pueden referirse, por ejemplo: al cambio de destino de un elemento privativo, o de la vivienda del portero, o a la modificación de las cuotas, o la alteración de elementos privativos por segregación o agrupación de varios de ellos, por realización de instalaciones comunes, etc.

Dicha escritura, acompañada de la documentación justificativa del cumplimiento de las obligaciones tributarias, se presentará en el Registro de la Propiedad al que corresponda el edificio, que practicará las inscripciones y notas correspondientes, tanto en el edificio en su conjunto como en cada uno de los elementos independientes. En un plazo máximo de 15 días, el registrador practicará la inscripción o, si encuentra defectos que la impidan, lo notificará debidamente a los interesados para su subsanación.

En caso de divorcio, ¿qué documentos se exigen para la inscripción de la vivienda a nombre de quien se la adjudica?

Nos detenemos en el caso de un divorcio en el que uno de los cónyuges se adjudica la propiedad de la vivienda familiar, que tenía carácter ganancial del matrimonio.

Para poder inscribir la nueva situación en el registro será preciso presentar la sentencia firme de divorcio, recogida en el testimonio que expida el secretario del juzgado, donde conste la aprobación del convenio regulador, que se recogerá íntegramente en la sentencia.

En el Convenio los ex cónyuges realizan el inventario de todos los bienes que integraban su patrimonio común y de sus deudas, procediendo a su valoración y adjudicación en proporción a los derechos económicos que cada uno tuviera en la sociedad conyugal. En dicha adjudicación se determina cuál de los dos será el propietario de la vivienda familiar.

Junto a la sentencia, también tendrá que presentarse en el Registro competente la documentación justificativa del cumplimiento de las obligaciones tributarias. En un plazo máximo de 15 días, el registrador practicará la inscripción o, si encuentra defectos que la impidan, lo notificará debidamente para su subsanación.

Tenemos que distinguir este supuesto del caso, frecuente en la práctica, en que el uso temporal de la vivienda sea adjudicado a los hijos menores del matrimonio y al cónyuge en cuya compañía queden, aunque no sea el propietario de la casa. Este derecho de uso también queda inscrito y limita las facultades dispositivas del dueño, por lo que se hará constar en la información registral del inmueble en el apartado llamado” cargas”.

El anterior propietario de mi vivienda no inscribió su título en el Registro, ¿puedo inscribir mi derecho sobre la finca? En caso negativo, ¿qué debo hacer?

Hay que distinguir dos supuestos:

  1. Que la vivienda no figure inscrita en el Registro de la Propiedad. Hay que proceder a la “inmatriculación” o primera inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Para ello es preciso:Presentar en el Registro el título público que acredite la propiedad (junto a la documentación acreditativa de haber liquidado el impuesto correspondiente)Dicho título ha de ser traslativo (en caso de no serlo ha de ser iniciada la vía judicial para el reconocimiento del dominio)Dicho título ha de describir la finca de manera coincidente con catastroPresentar junto al título acreditativo del dominio un acta notarial en virtud de la cual el Notario de fe de la titularidad de quien transmitió al actual titular.
  2. Que la vivienda figure inscrita a nombre de persona diferente a la del vendedor.En este caso hay que distinguir también varios supuestos
  • Que el único título que falte por inscribir sea el del anterior propietario, es decir que la finca figure inscrita a nombre de quien transmitió a quien a mi me transmitió.
  • En este caso es preciso inscribir el título del anterior propietario (realizando las gestiones necesarias para que dicho título sea inscribible) para que yo pueda inscribir el mío.
  • Que entre el titular registral de la finca y yo existan varias titularidades por inscribir. En este caso es preciso “reanudar el tracto” o lo que es lo mismo restaurar la cadena de titularidades a través de la presentación al Registro de los títulos intermedios no inscritos y si esto no es posible, mediante los procedimientos que establece la legislación hipotecaria (fundamentalmente el procedimiento judicial denominado “expediente de dominio”).
  • Que la finca figure inscrita a nombre de un tercero que recibió la finca del anterior propietario que a mí también me vendió. En este caso si tengo mejor derecho que el que aparece como titular registral, entonces tendré que demostrarlo y solicitar la rectificación registral. Sin embargo, si quien figura como titular en el Registro es una persona que de buena fe inscribió una transmisión onerosa a su favor de quien figuraba como titular registral, en ese caso no podre hacer constar mi titularidad en el Registro y solo me quedará reclamar contra quien fraudulentamente me vendió.
¿Cómo se cancela un usufructo vitalicio?

El usufructo vitalicio se extingue al fallecimiento del usufructuario. Para su cancelación en el Registro será necesario acreditar dicho fallecimiento mediante el correspondiente certificado de defunción y la solicitud expresa del interesado en la cancelación, previa acreditación de la liquidación y pago de los impuestos devengados por dicha cancelación.

Como especialidad la ley permite que dicha solicitud se documente en instancia privada con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador competente, para acreditar la identidad de quien la suscribe; acompañada del certificado de defunción y el documento acreditativo de la liquidación y pago de los impuestos devengados.

¿Qué documentos debo aportar al Registro para la inscripción de una donación?

La donación es un negocio jurídico por el que se transmite la propiedad de un bien a título gratuito. Será necesario aportar la al registro escritura pública de donación otorgada ante notario por el donante (el que cede la propiedad) y en la que conste o a la que se acompañe después la preceptiva aceptación por parte del donatario, (es decir, de quien vaya a adquirir el bien), cumpliéndose además todos los requisitos de capacidad y contenido exigidos por la ley.

A la hora de solicitar la inscripción también habrá que acreditar la liquidación y pago del Impuesto de Donaciones, y si fuera aplicable, por ejemplo en el caso de una vivienda, el pago del Impuesto sobre el Incremento de valor de Bienes Inmuebles de naturaleza Urbana (la llamada plusvalía municipal).

Es importante recordar que en el caso de una donación, como en el de una compraventa, el plazo para presentar la declaración o autoliquidación para el pago de los impuestos preceptivos es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, o el plazo establecido por la CCAA competente.

Indicar como especialidad que si la aceptación por el donatario se otorga con posterioridad al acto de la donación, deberá acreditarse que la misma se ha realizado en vida del donante.

¿Son inscribibles los contratos de arrendamiento?

Sí, en el Registro de la Propiedad se inscribirán no solo los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, sino también los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin limitación ni requisito especial alguno, de conformidad art. 2 nº 5 Ley Hipotecaria.

Sus requisitos de inscripción no presentan especialidad alguna; será necesario presentar el título público de constitución con cumplimiento de todos los requisitos legales de capacidad y contenido, acompañando previa acreditación de la liquidación y pago del impuesto devengado.

¿Qué plazo tiene el Registro de la Propiedad para inscribir un documento?

Como regla general el plazo para despachar cualquier documento presentado en el Registro de la Propiedad es de quince días hábiles a contar desde su presentación, si al tiempo de dicha presentación se acredita el cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos incluida la previa liquidación y pago de los impuestos devengados, o desde estas últimas acreditaciones, si las mismas se producen en un momento posterior.

Existen algunos plazos de despacho especiales como en materia de legalización de libros de actas de Comunidades de Propietarios, fijado en cinco días hábiles si no hay incidencia alguna, o para la expedición de certificaciones, fijado en cuatro días hábiles por finca, en la misma circunstancia de falta de incidencias.

¿Es inscribible el contrato de opción de compra?

El contrato de opción de compra es inscribible en el Registro de la Propiedad siempre que recaiga sobre bien inmueble, cumpla los requisitos generales para la inscripción de cualquier otro documento por el que se transmiten o modifiquen derechos sobre bienes inmuebles, y además con carácter especial cumpla los siguientes requisitos; - que exista convenio expreso de las partes para que se inscriba, - que conste estipulado precio para la adquisición de la finca, y en su caso el que se hubiere convenido para conceder la opción, - y que el plazo para el ejercicio de la opción no exceda de cuatro años.

Existe una especialidad para los contratos de arrendamiento con opción de compra en los que la ley admite que la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tacita o legal, del contrato de arrendamiento.

¿Cómo se inscribe la segregación de finca rústica?

Será necesario presentar la escritura pública, documento administrativo o judicial en el que se documente dicha segregación, con descripción completa de la porción segregada y del resto de finca matriz, siendo recomendable completar su identificación mediante la incorporación del plano o base gráfica correspondiente; acreditando el cumplimiento de la legislación sobre Unidades Mínimas de Cultivo y las licencias o autorizaciones administrativas que puedan resultar pertinentes conforme a su calificación urbanística en aplicación de la legislación urbanística autonómica aplicable.

¿Cómo se inmatricula una finca?

Por inmatriculación se entiende la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita de manera individual, ni en ninguna otra comprendida. Son varios los procedimientos de inmatriculación que actualmente se prevén en la legislación hipotecaria a fecha de hoy vigentes.

Con carácter general:

-el expediente de dominio, tramitado ante el Juez de 1ª Instancia del partido en que radique la finca a inmatricular, con intervención del Ministerio fiscal.

- el título público de adquisición, acreditando documental y fehacientemente el título de adquisición del ahora transmitente, o bien complementado por acta de notoriedad cuando no se acredita de modo fehaciente el titulo adquisitivo del transmitente o enajenante. En este supuesto se publicará la inmatriculación mediante edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca durante un mes para su publicidad, y se suspenden sus efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha

Cualquiera que sea el procedimiento escogido la ley exige que se aporte certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca a inmatricular en términos totalmente coincidentes con su descripción, para procurar la coordinación en origen con el Catastro.

¿Cómo se inscribe un exceso de cabida?

Por exceso de cabida se entiende únicamente la rectificación del dato erróneo de superficie comprendida dentro de la delimitación perimetral ya inscrita de una determinada finca. A pesar del término “exceso” este procedimiento es y debe ser utilizado para toda rectificación de superficie tanto por aumento como por reducción de la superficie inscrita.

No puede pretenderse la inscripción como exceso de cabida, cuando se trata de la incorporación de superficie colindante adquirida simultánea o posteriormente e incorporada a la finca interesada mediante agrupación o agregación de hecho.

Con ocasión del otorgamiento de cualquier título inscribible sobre la finca afectada, puede recogerse la rectificación de su descripción y solicitar la inscripción del exceso de cabida declarado siempre que éste se acredite documental y fehacientemente. En cuanto a los medios para esta acreditación la ley distingue:

- si la diferencia de superficie a inscribir es inferior a la vigésima parte de la superficie inscrita por la simple declaración del titular registral.

- Si la diferencia de superficie no excede de la quinta parte de la superficie inscrita, podrá acreditarse mediante certificación o informe de técnico competente.

Igualmente cabe la inscripción del exceso de cabida acreditando el dato correcto de superficie mediante certificación catastral gráfica y descriptiva del que así resulte, en términos tales que permita su perfecta identificación con la finca registral afectada (esta identificación resulta, sin embargo, complicada en caso de que el exceso de cabida en relación con la cabida inscrita resulte desproporcionado).

También prevé la ley la posibilidad de inmatricular los excesos de cabida de fincas ya inscritas por cualquiera de los medios de inmatriculación de fincas previstos, esto es expediente de dominio o título público de adquisición acreditando documental y fehacientemente la previa adquisición de dicho exceso por el anterior titular ahora transmitente, o complementado con Acta de Notoriedad. Y como tercera vía Acta de Notoriedad tramitada conforme art 200 y ss LH, con las especialidades de tramitación y requisitos de la legislación especial del Catastro.

Es importante destacar, que cualquiera que sea el medio o procedimiento elegido, para la inscripción de cualquier exceso de cabida el Registrador no debe tener duda fundada alguna de la verdadera naturaleza del exceso como rectificación de superficie y de que dicha superficie no consta previamente inscrita.

¿Qué diferencias existen entre una nota simple y una certificación registral?

La información más relevante sobre la situación jurídica de una finca o inmueble, -como su identificación y descripción, quién es el verdadero dueño o el titular del derecho de que se trate, si tiene o no hipotecas o embargos-, se puede obtener del Registro de la propiedad en cuya circunscripción de encuentre el inmueble a través de una nota simple o de una certificación.

La persona que solicite cualquiera de los dos documentos debe expresar el interés legítimo que tiene para pedir la información, si no es el titular del derecho, al estar los asientos registrales protegidos por la Ley de Protección de datos.

La diferencia entre ambos es que la nota simple es puramente informativa, es decir, sirve para que quien la solicita conozca el contenido básico del Registro, y sólo respecto a titulares, derechos y cargas vigentes en el momento de la solicitud; por tanto, a través de la nota simple no se puede dar información de titulares antiguos o de derechos que ya están cancelados.

La certificación, si embargo, es un documento público que va firmado por el Registrador, que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos: es decir, sirve para acreditar el contenido relativo a una finca que conste en el registro, si así se solicita, tanto de titularidades actuales como antiguas, y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos. Este documento sirve para hacer valer y probar tales derechos frente a terceras personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es, legalmente, el único medio para ello.

En la práctica, sin embargo, dada la confianza que se presta a cualquier documento emanado del Registro, para operaciones sencillas y habituales suele admitirse la nota simple como medio para acreditar la propiedad de una finca o su situación de cargas, siendo comúnmente aceptada incluso por las entidades bancarias para el estudio previo a la concesión de préstamos hipotecarios.

Tanto las notas simples como las certificaciones se pueden pedir en cualquier Registro de la Propiedad, bien de forma presencial en cualquier oficina registral, bien a través de la página web del Colegio de Registradores, www.registradores.org

¿Qué tipos de certificaciones existen?

La certificación registral es un documento público que va firmado por el Registrador, que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos, es decir, sirve para acreditar todo lo relativo a una finca que conste en el registro, tanto de titularidades actuales como antiguas, y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos. Este documento sirve para hacer valer y probar tales derechos frente a terceras personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es, legalmente, el único medio para ello.

La certificación más usual en la práctica es la que se conoce como "de dominio y cargas" o simplemente "certificación de la finca", que comprende los datos vigentes en cuanto a su descripción completa, su propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la propiedad, como el arrendamiento, el usufructo o el uso, y las cargas que pesen sobre la finca, (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la circunstancia de estar libre de ellas.

También puede pedirse la certificación para saber si un documento se ha presentado o no en el registro, aunque aún no esté practicada la inscripción, y su contenido esencial.

Una categoría especial de certificación es la que se expide en virtud de mandamiento judicial o administrativo en los procedimientos de ejecución por impago de deudas, que produce importantes efectos jurídicos, como advertir de la posible subasta de la finca a los interesados en contratar con el dueño o a los titulares de derechos que accedan al registro después de haberse iniciado el procedimiento.

Puede solicitarse asimismo una certificación literal o transcripción completa de uno o varios asientos o inscripciones del historial de una finca.

Es importante recordar que los asientos registrales están protegidos por la ley orgánica de protección de datos, por lo que no se facilitan datos personales sensibles ni, de forma generalizada, información sobre el precio de adquisición de las fincas.

Las certificaciones se podrán pedir directamente en el Registro o bien de forma telemática a través del portal web del Colegio de Registradores www.registradores.org, aunque será necesario ser usuario abonado del servicio o, cuando se trate de un usuario esporádico, identificarse mediante firma electrónica.

¿Cómo puede solicitarse una nota simple desde municipio diferente al de situación de la finca?

En la legislación registral está prevista la posibilidad de pedir una nota simple en cualquier Registro de España para que éste trámite la solicitud dirigiéndola al competente por razón del lugar en que radica la finca, pero desde la puesta en marcha del sistema FLOTI en el año 2001 tal posibilidad ha quedado en desuso porque es mucho más rápido y cómodo para el usuario solicitarla por internet, a cualquier hora del día, por medio de la página web del Colegio de Registradores www.registradores.org. En ella se encuentra toda la información necesaria para la utilización del sistema, y el usuario dispone además de una línea de teléfono específica (902-201200) para plantear cualquier consulta, atendida por operarios especializados de lunes a viernes entre las 8.30 y las 18 horas.

¿Qué tipos de certificaciones existen?

La certificación registral es un documento público que va firmado por el Registrador, que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos, es decir, sirve para acreditar todo lo relativo a una finca que conste en el registro, tanto de titularidades actuales como antiguas, y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos. Este documento sirve para hacer valer y probar tales derechos frente a terceras personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es, legalmente, el único medio para ello.

La certificación más usual en la práctica es la que se conoce como "de dominio y cargas" o simplemente "certificación de la finca", que comprende los datos vigentes en cuanto a su descripción completa, su propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la propiedad, como el arrendamiento, el usufructo o el uso, y las cargas que pesen sobre la finca, (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la circunstancia de estar libre de ellas.

También puede pedirse la certificación para saber si un documento se ha presentado o no en el registro, aunque aún no esté practicada la inscripción, y su contenido esencial.

Una categoría especial de certificación es la que se expide en virtud de mandamiento judicial o administrativo en los procedimientos de ejecución por impago de deudas, que produce importantes efectos jurídicos, como advertir de la posible subasta de la finca a los interesados en contratar con el dueño o a los titulares de derechos que accedan al registro después de haberse iniciado el procedimiento.

Puede solicitarse asimismo una certificación literal o transcripción completa de uno o varios asientos o inscripciones del historial de una finca.

Es importante recordar que los asientos registrales están protegidos por la ley orgánica de protección de datos, por lo que no se facilitan datos personales sensibles ni, de forma generalizada, información sobre el precio de adquisición de las fincas.

Las certificaciones se podrán pedir directamente en el Registro o bien de forma telemática a través del portal web del Colegio de Registradores www.registradores.org, aunque será necesario ser usuario abonado del servicio o, cuando se trate de un usuario esporádico, identificarse mediante firma electrónica.

¿Qué es una afección fiscal?

Es una nota marginal, es decir, un asiento que se practica al margen de una inscripción o anotación, que vincula la finca de que se trate a la posible liquidación complementaria del Impuesto que grava el derecho que se registra.

Son notas que se extienden de oficio y pueden ser canceladas por caducidad a los cinco años de su fecha, bien al tiempo de practicarse cualquier operación sobre la finca afectada o bien al expedirse una certificación.

Legalmente suponen una especie de embargo preventivo a favor de la Hacienda Pública.

Estas notas, de hecho, se encuentran habitualmente en la mayoría de las fincas registrales.

También debemos prestar atención a otras notas marginales que recojan, por ejemplo, afecciones por cargas urbanísticas.

Si se tienen dudas sobre el alcance o significado de cualquiera de las cargas contenidas en la información registral, recomendamos que se pida explicación o aclaración en el registro que la expidió. Es un derecho que tienen todos los usuarios de los servicios registrales.

¿Puedo pedir cita con el Registrador?

Claro que sí, siempre que sea necesario plantearle una cuestión que requiera de su asesoramiento por su especial complejidad o por otra razón, como consultar la manera de solucionar el defecto señalado en una nota de calificación denegando o suspendiendo una inscripción.

Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que muchas consultas pueden resolverse por el personal del Registro o por el Registrador por teléfono, y que por su comodidad cada vez está más extendida en la práctica la consulta por correo electrónico al Registrador, que evita el desplazamiento a la Oficina y la sujeción a

la fecha y hora propias de la cita personal.

También debe tenerse en cuenta que la función de asesorar a las partes sobre la manera de configurar un negocio jurídico y plasmarlo en escritura pública no corresponde al Registrador, sino al Notario.

¿Cómo se cancela una anotación preventiva de embargo?

La anotación de embargo se realiza a partir de un mandamiento judicial o administrativo, como medida preventiva para garantizar el futuro cobro de una deuda impagada mediante una posible subasta pública de la finca.

Hay diversos motivos para levantar esta carga del registro, pero los más usuales son la caducidad de la anotación, por haber transcurrido su plazo de vigencia, el mandamiento judicial o administrativo ordenando la cancelación, y la ejecución de una carga preferente, es decir, que se adjudique la finca en subasta después de un procedimiento seguido en ejecución de una carga anterior de la misma finca.

La caducidad se produce a los cuatro años contados desde la fecha de la anotación, o desde su prórroga, si ésta existiera.

El mandamiento ordenando la cancelación suele dictarse por la misma autoridad judicial o administrativa que decretó el embargo, aunque excepcionalmente puede ordenarse por otras autoridades, como el Juez de lo Mercantil en un procedimiento concursal.

La ejecución de una hipoteca o embargo preferentes a la anotación, es decir, que ingresaron en el registro antes, también puede dar lugar a la cancelación de ésta, pues el adjudicatario en la subasta (o el acreedor en caso de ausencia de licitadores) adquiere la finca libre de las cargas posteriores a la que se ejecuta.

¿Son inscribibles las concesiones administrativas?

Sí, y se da en su inscripción una peculiar circunstancia: la regla general de llevanza del Registro de la Propiedad es que se abra folio a la finca (sea una porción de suelo, como sucede normalmente, o una vivienda u otro elemento independiente de un edificio en régimen de propiedad horizontal), de modo que sólo después de inscrita la finca y la propiedad de la misma pueden inscribirse los derechos limitados que existan sobre ella (usufructos, embargos, hipotecas, etc.).

Pero como la concesión administrativa recae por definición sobre dominio público, excepcionalmente se abre folio al derecho del concesionario: por ejemplo, el de un Club Náutico a construir un puerto deportivo y explotarlo durante un determinado número de años conforme al Pliego de Condiciones que rige la concesión, sin previa inscripción del dominio público marítimo.

¿Debo aportar para la inscripción en el Registro de la Propiedad la liquidación de los impuestos correspondientes?

Sí, ya que es una obligación legal que desde antiguo estableció la Hacienda Pública para evitar que se realicen transmisiones o se constituyan, modifiquen o extingan derechos sin pagar los Impuestos correspondientes, y no sólo en el ámbito del Registro de la Propiedad sino de otros muchos (en la Jefatura de Tráfico por ejemplo, si se trata de obtener el Permiso de Circulación de un vehículo a nombre de su comprador).

Sin embargo, debe tenerse presente que lo que importa a efectos del Registro (o de otras Oficinas) no es realmente el pago, sino la acreditación de que se ha presentado el título de que se trate ante la Hacienda Pública. Así, si el particular entiende que un acto no está sujeto o que goza de una exención le basta autoliquidarlo sin ingreso, y el Registro de la Propiedad se conformará con comprobar esa presentación sin analizar si debe pagar o no el Impuesto, lo que es competencia de la Oficina Tributaria correspondiente.